Vecāku māju pirkšana, remonts un pēc tam ar peļņu tālākpārdošana ir plaši pazīstama kā mājas "pārvēršana". Veiksmīga apgriešana ir atkarīga no tādu īpašumu atrašanas, kuru cena ir pietiekami zema, lai gūtu peļņu, ja sākotnējās investīcijas un remonta izmaksas tiek atņemtas no galīgās pārdošanas cenas. Ir dažādi veidi, kā jūs varat atrast mājas, kuras apgriezt. Vispirms sastādiet māju sarakstu, izmantojot tiešsaistes resursus, informāciju no apgabala lietvedības biroja un konsultējoties ar nekustamā īpašuma aģentu. Rūpīgi novērtējiet visas mājas. Pirms galīgā pirkuma veikšanas konsultējieties ar profesionāļiem un vienojieties ar pārdevēju. Tas palīdzēs jums atrast labāko cenu, lai gūtu peļņu, apgriežot māju.
Soļi
1. daļa no 3: Māju saraksta sastādīšana
1. solis. Uzziniet par vidējām cenām jūsu tirgū
Pirmais solis, lai atrastu apgāžamas mājas, ir zināt savu tirgu. Jūs vēlaties pārliecināties, ka saprotat, kāda ir vidējā cena jūsu meklētajā apgabalā, lai jūs varētu vislabāk noteikt nepietiekami novērtētās mājas.
- Apskatiet dažādas tirgū esošās mājas, lai saprastu vidējo cenu. Tas ne tikai sniegs priekšstatu par to, kādas mājas ir nepietiekami novērtētas, bet arī sniegs priekšstatu par to, par cik jums vajadzētu pārdot saremontētu māju.
- Jums vajadzētu arī izpētīt faktorus, kas ietekmē mājas vērtību. Vai māja atrodas drošā apkārtnē? Vai tas atrodas netālu no skolas vai biznesa rajona? Vai tam ir faktori, kas padara to vēlamu vidusmēra pircējam? Jūs vēlaties atlasīt mērķauditoriju zemu novērtētām mājām šajās teritorijās, jo, visticamāk, vēlāk tās pārdosit peļņas gūšanai.
Solis 2. Meklējiet nepietiekami novērtētas mājas, izmantojot tiešsaistes rīkus
Viens no labākajiem veidiem, kā sākt meklēt apgāžamas mājas, ir tiešsaistes rīku izmantošana. Tiešsaistes meklētājprogrammas ļaus jums norādīt cenu diapazonu un meklēt mājas noteiktos apgabalos. Sāciet savu sarakstu, atrodot dažādas mājas tiešsaistē.
- Jūs varat meklēt mājas, izmantojot tādas vietnes kā Zillow, Realtor.com vai Trulia. Pielāgojiet meklētājprogrammu, lai vispirms tiktu norādītas zemākās cenas. Apskatiet dažādas mājas un datorā saglabājiet interesējošos ierakstus.
- Tas radīs priekšstatu par to, kur kaimiņos mēdz būt lētākas mājas. Tas var palīdzēt sašaurināt meklēšanu, kad meklējat mājas, izmantojot nekustamā īpašuma aģentu vai citas tirdzniecības vietas.
- Paturiet prātā, ka nepietiekami novērtētās mājas ne vienmēr ir lētākās. Jūs vēlaties, lai mājoklis tiktu pārdots zemāk par tirgus vērtību, bet tādu, ko var salabot un tālāk pārdot. Lētākajai mājai kādā rajonā var būt nopietnas problēmas, un tā nav vērts ieguldīt.
- Noteiktos apgabala apgabalos ir dažas jaunas vietnes, kurās varat sākt darbu, un tās veic dažas pārbaudes jūsu vietā. BMV lieliski strādā, vadot automatizētus datorus un salīdzinot tos ar saraksta cenu, lai darījumi, kas ir zemāki par tirgus vērtību (vai nepietiekami novērtēti), jau tiktu filtrēti. Lai gan katrs darījums var nebūt liels, tas var dot jums lielisku vietu, kur sākt potenciālā īpašuma izpēti. Šajā vietnē ir sniegta arī cita noderīga statistika, piemēram, REO pārdošanas apjoms un vidējās dienas šajā reģionā. Šāda veida skaitļi var sniegt ieskatu mērķa kaimiņos notiekošajā.
3. Apmeklējiet savu apgabala lietvedi, lai atrastu mājas ierobežošanas procesā
Mājas, kurās notiek ierobežošanas process, parasti būs lētākas. Slēgtās mājas ir viegli apgāzt, un tām, iespējams, nav vajadzīgs plašs remonts. Jūs, iespējams, varēsit tieši piedāvāt īpašniekam piedāvājumu, kas var būt lētāk nekā ar nekustamā īpašuma aģenta starpniecību. Jūs varat apmeklēt vietējo apgabala lietvedības biroju vai apgabala sekretāra biroju apgabalā, kuru vēlaties iegādāties, lai atrastu norobežoto māju sarakstus.
1. darbība.
- Runājiet ar biroja darbinieku par to, kā atrast slēgtas mājas. Jūs parasti meklējat paziņojumu par pārdošanu, Lis Pendens vai paziņojumu par saistību neizpildi.
- Varat arī izlasīt vietējo laikrakstu. Parasti ir publiska paziņojuma sadaļa, kas brīdina par slēgtām mājām.
2. Meklējiet mājas ārpus lielajām pilsētām
Neierobežojiet meklēšanu lielākās pilsētās. Lai gan mājas pilsētās mēdz pārdot par vairāk, jūs joprojām varat gūt peļņu, apgriežot mājas ārpus pilsētas. Parasti zemu cenu mājas var atrast 2 līdz 3 stundas ārpus pilsētas robežām.
- Neejiet pārāk laukos. Saimniecība izolētā teritorijā, visticamāk, netiks pārdota par lielu peļņu. Pieturieties pie mazām pilsētām pie pilsētām vai piepilsētas teritorijām.
- Ja iespējams, apskatiet mājas, kas atrodas tālu no krastiem. Mājām Vidusrietumu un Dienvidrietumu pilsētās ir daudz lētākas cenas nekā Austrumu vai Rietumu piekrastes mājām.
Solis 3. Iestatiet automātisko brīdinājuma sistēmu
Ja atrodat māju par labu cenu, jūs vēlaties būt pirmais, kas izsaka piedāvājumu. Tas var dot jums priekšrocības salīdzinājumā ar konkurentiem. Ieteicams izveidot automātisku brīdinājuma sistēmu. Runājiet ar savu nekustamā īpašuma aģentu par automātisku brīdinājuma sistēmu. Ja jūs nestrādājat ar aģentu, tādas vietnes kā Zillow parasti ļauj iestatīt automātiskus brīdinājumus par mājām par noteiktu cenu noteiktā teritorijā.
4. Meklējiet mājas pārdošanai īpašniekam
Ja īpašniekam ātri jāpārdod mājoklis, viņš var atteikties runāt ar nekustamā īpašuma aģentu. Mājas, kuras īpašnieks ir licis pārdot, var pārdot lētāk. Māju īpašnieki var nezināt sava īpašuma patieso vērtību un ļaut tam iet par cenu, kas ir krietni zemāka par tirgus vērtību. Ir laba ideja braukt cauri dažiem rajoniem, kur jūs domājat iegādāties mājas, lai tās apvērstu. Sekojiet līdzi zīmēm ar uzrakstu "Pārdod īpašnieks".
5. solis. Konsultējieties ar nekustamā īpašuma aģentu
Vienmēr ir laba ideja, ja jūsu pusē ir profesionālis. Ja esat iesācējs nekustamā īpašuma tirgū, konsultējieties ar nekustamā īpašuma aģentu par mājokļu atrašanu, lai tos pārvērstu. Kvalificēts aģents var palīdzēt norādīt augstas kvalitātes un zemu cenu mājas, kas atbilst jūsu vajadzībām.
- Nekustamā īpašuma aģentu var atrast tiešsaistē vai pārlūkojot dzeltenās lapas. Jūs varat lasīt aģenta atsauksmes vietnē, piemēram, Yelp, lai pārliecinātos, ka viņam ir stabila reputācija.
- Jums vajadzētu arī lūgt citiem cilvēkiem, kuri ir pārcēlušies mājās, ieteikt aģentu. Nekustamā īpašuma aģentam vajadzētu būt gatavam sniegt jums kontaktinformāciju par iepriekšējiem klientiem. Runājiet ar iepriekšējiem klientiem un uzdodiet dažādus jautājumus, lai pārliecinātos, ka potenciālais nekustamā īpašuma aģents ir stabils.
2. daļa no 3: Potenciālo ieguldījumu novērtēšana
Solis 1. Apmeklējiet dažādas mājas
Neierobežojiet meklēšanu, meklējot mājas, kuras apgriezt. Apmeklējiet dažādas mājas dažādās vietās. Nosveriet katras apmeklētās mājas plusus un mīnusus, lai jūs varētu izlemt, kuras mājas ir vērts ieguldīt.
- Apmeklējiet daudzas atvērtās mājas jūsu izvēlētajā apkārtnē. Jums vajadzētu arī runāt ar savu nekustamā īpašuma aģentu un lūgt vienas dienas laikā apceļot vairākas mājas.
- Uzziniet, kāpēc mājas var būt lētas. Dažām lētām mājām var būt nepieciešams plašs remonts vai tās var atrasties sliktās vietās. Citām mājām var būt nepieciešams tikai neliels remonts, un to cenas var būt pazeminātas citu faktoru dēļ, piemēram, īpašniekiem ir jāpārdod ātri.
2. solis. Nevairieties no mājām, kurām nepieciešams remonts
Dažām mājām cena var būt zemāka, jo tām ir jāveic daži remontdarbi. Lielākā daļa māju, kuras atrodat, apgriežot mājas, zināmā mērā būs stiprinājuma virsas, tāpēc nekautrējieties remontdarbos. Ja remontu var veikt ātri un par lētāku cenu, mājoklis var būt ieguldījumu vērts.
- Daudzas reizes mājās ir nepieciešams tikai kosmētiskais remonts. Slikta krāsošana, slikts paklājs vai spēcīga smaka var atstāt mājas uz ilgu laiku. Tā rezultātā māja tiks pazemināta. Tomēr šādas problēmas ir diezgan viegli novērst.
- Veiciet dažus pētījumus par savu mērķi. Zvaniet dažādiem darbuzņēmējiem un jautājiet viņiem, cik parasti izmaksā daži remonti. Jums arī jājautā māju īpašniekiem vai nekustamo īpašumu aģentiem, vai mājās ir jāveic kāds liels remonts.
Solis 3. Izveidojiet daudz piedāvājumu
Meklējot apgāžamas mājas, ir ieteicams izteikt daudz piedāvājumu. Tirgus, iespējams, būs nedaudz konkurētspējīgs, un jūs nevarēsit iegādāties katru māju, kurā piedāvājat piedāvājumu. Profesionāļi iesaka izmantot 100-10-1 noteikumu. Tas nozīmē, ka jums vajadzētu apskatīt aptuveni 100 mājas, izteikt piedāvājumu apmēram 10 mājām un galu galā faktiski iegādāties 1 māju no 10.
- Nebaidieties izteikt piedāvājumus par mājām, kas nav jūsu pirmā izvēle. Lielākā daļa jūsu piedāvājumu jebkurā gadījumā izgāzīsies. Ja galu galā iegūsit māju, kas nebija jūsu pirmā izvēle, jūs joprojām varat maksimāli izmantot pirkumu.
- Tomēr nepiedāvājiet piedāvājumus mājām, kuras zināt, ka nevēlaties. Piemēram, māja ļoti sliktā apkārtnē, iespējams, nav vērtīgs ieguldījums. Izsakiet piedāvājumus tikai par mājām, kurām, jūsuprāt, varat dzīvot, apgriežoties.
3. daļa no 3: saruna ar profesionāļiem par pirkuma veikšanu
1. solis. Veiciet mājas pārbaudi īpašumos, kurus plānojat iegādāties
Nekad nepērciet īpašumu bez mājas pārbaudes, kas veikta pirms laika. Pirms piedāvājuma pieņemšanas nolīgt kvalificētu mājas inspektoru, lai viņš novērtētu māju.
- Mājas inspektors būs neitrāla trešā puse, kura nav ieinteresēta samazināt bojājumus, lai veiktu pārdošanu. Viņš vai viņa jums paziņos, cik daudz darba ir nepieciešams mājās.
- Māja, kurai nepieciešams neliels remonts, ir lielisks ieguldījums, ja vēlaties pārvērst māju. Tomēr māja, kurai nepieciešama liela renovācija, var nebūt jūsu laika un naudas vērta.
2. solis. Runājiet ar advokātu
Ja vien jums pašam nav jurista diploma, jums nekad nevajadzētu iegādāties māju, nerunājot ar nekustamā īpašuma advokātu. Mājas iegādē ir daudz dokumentu un līgumu. Kvalificēts nekustamā īpašuma advokāts jums rūpīgi sniegs padomu un neļaus pieņemt sliktus lēmumus par pirkumu.
- Jūs varat atrast nekustamā īpašuma advokātu tiešsaistē vai vietējās dzeltenās lapās. Jums vajadzētu arī runāt ar draugiem vai kolēģiem, kuri apgriež mājas, un lūgt nodošanu.
- Pirms advokāta pieņemšanas vienmēr izlasiet atsauksmes, lai pārliecinātos, ka izvēlaties kādu, kam ir stabila reputācija.
3. solis. Saņemiet aprēķinus par remonta izmaksām no dažādiem profesionāļiem
Jūs vēlaties pārliecināties, ka remonta izmaksas neatsver iespējamo mājas peļņu. Zvaniet dažādiem licencētiem darbuzņēmējiem savā reģionā. Pastāstiet viņiem, kādi remonta veidi jums ir nepieciešami, un lūdziet viņiem aprēķinus. Aptuveni aprēķiniet kopējās remonta izmaksas.
- Daži darbuzņēmēji nesniegs bezmaksas aprēķinus, ja īpašums jums nepieder, ja vien jums jau nav darba attiecību. Dažos gadījumos jums var būt jāmaksā neliela maksa, lai saņemtu tāmi par nekustamā īpašuma remontu.
- Zvaniet uz dažādām vietām un meklējiet zemākās cenas. Tomēr, pirms norunājat darbuzņēmēju, jums vajadzētu arī izlasīt atsauksmes tiešsaistē un runāt ar citiem klientiem.
- Ja tiek veikti nelieli remonti, piemēram, slikts krāsošanas darbs, apsveriet iespēju tos veikt pats. Tas var ietaupīt naudu, apgriežot māju.
4. solis. Saspiediet dažus ciparus, lai noskaidrotu, cik daudz piedāvāt mājām
Jūs vēlaties pārliecināties, ka jebkura iegādāta māja var gūt peļņu. Lai saprastu, cik daudz jums vajadzētu piedāvāt, jums jāveic vienkārša matemātika. Jūsu nekustamā īpašuma aģentam un advokātam vajadzētu palīdzēt jums noteikt noteiktas izmaksas, kā arī iespējamo jūsu īpašuma pārdošanas cenu.
- Jums būs nepieciešama tā sauktā pēc remonta vērtība (ARV). Šī ir cena, par kuru īpašums galu galā tiks pārdots, un jūsu aģents var noskaidrot šo cenu, izpētot nesenos pārdošanas apjomus apkārtnē.
- Jūs vēlaties, lai ARV būtu aptuveni 70% no tā, ko jūs maksātu par mājām. Reiziniet ARV ar 0,7, lai noskaidrotu, cik jums vajadzētu maksāt par māju. Piemēram, māju, kuras ARV ir 200 000 USD, nevajadzētu iegādāties par vairāk nekā 140 000 USD, ja tai nav nepieciešams remonts. Tomēr jums vajadzētu atskaitīt remonta izmaksas. Ja jūsu mājās ir nepieciešams remonts 40 000 USD vērtībā, nepērciet to par vairāk nekā 100 000 USD.
Solis 5. Sarunas ar pārdevēju
Pirms galīgās cenas noteikšanas vienmēr jāvienojas. Ja jūs risināt sarunas ar pārdevēju, jūs pat varat saņemt zemāku cenu, nekā gribējāt sākt. Nepieņemiet pirmo cenu, ko prasa pārdevējs, it īpaši, ja tā ir augstāka par jūsu aprēķināto maksimālo cenu.
Tieši šeit ir noderīgi izteikt daudz piedāvājumu. Ja šķiet, ka vēlaties atlaist pārdošanu, pārdevējs, visticamāk, piekritīs jūsu piedāvājumam
Video - izmantojot šo pakalpojumu, daļa informācijas var tikt kopīgota ar pakalpojumu YouTube
Padomi
- Vienmēr pasūtiet pilnu nosaukumu meklēšanu, pirms maksājat skaidru naudu par īpašuma apgāšanu. Pretējā gadījumā jums var nākties cīnīties tiesā, lai atgūtu ieguldījumus, ja titulu nevar likumīgi nodot.
- Nosaukuma noskaidrošana var ilgt no 2 nedēļām līdz gadam. Pārliecinieties, vai ir izveidots neparedzēts nosaukums, lai jūs varētu atcelt, ja nosaukuma pārskatā ir satraucoši vienumi. Ja šos vienumus ir iespējams notīrīt, iespējams, vēlēsities turpināt, bet, ja nē, tad varat atkāpties.
- Ja jūs galu galā zaudējat naudu, apgriežot māju, kas nav nekas neparasts, iespējams, vēlēsities iznomāt māju uz gadu vai diviem, lai nopelnītu no tās papildu naudu pirms pārdošanas.
