Mājas apgriešana ietver salīdzinoši zemu izmaksu mājokļa iegādi (bieži vien ierobežošanu), tā labošanu un pārdošanu ar peļņu. Tas ir darbs, kas sevī ietver vairākus riskus, kā arī dažas potenciāli ienesīgas atlīdzības. Mājas sagatavošanai tirgum ir arī daudz smaga darba. Ja jūs interesē mājas apgriešana, bet jums nav daudz naudas pirmajai iemaksai, ir arī citas iespējas, kas ļaus jums iekļūt māju pāršķiršanas tirgū.
Soļi
1. metode no 6: savu finanšu novērtēšana
1. solis. Novērtējiet savu toleranci pret risku
Mājas apgriešana peļņas gūšanai ietver vairākas izmaksas, ieskaitot mājokļa iemaksu, hipotēku, procentu maksājumus, īpašuma nodokļus, nekustamā īpašuma slēgšanas izmaksas, pārbaudes, atļaujas un darbuzņēmēju nodevas. Šīs izmaksas ātri palielinās, un apgāztā māja, iespējams, netiks pārdota ar peļņu. Pirms izlemjat, vai turpināt mājas griešanu, pajautājiet sev:
- Ko jūs darīsit, ja māju nepārdos uzreiz? Vai, piemēram, māju varētu izmantot kā īres īpašumu? Ja jums nav saprātīga rezerves plāna, ja kaut kas notiek nepareizi, pārdodot apgāzto māju, iespējams, vēlēsities pārvērtēt savus plānus.
- Vai potenciālā peļņa ir ievērojamu zaudējumu riska vērta? 2015. gadā māju cenas, kuru cena ir zemāka par 50 000 ASV dolāriem, bija negatīvas. No otras puses, mājas, kuru cena ir no 100 000 līdz 200 000 USD, vidējā bruto peļņa bija 44%. Paturiet prātā, ka mājas pārdošana, kurā jūs nekad neesat dzīvojis, var būt saistīta arī ar lieliem nodokļu maksājumiem, kas var ievērojami samazināt jūsu peļņas normu.
- Vai jūsu ieguldījumu partneri var izvairīties no iespējamiem zaudējumiem?
- Vai esat veicis pētījumu par vietējiem nekustamā īpašuma tirgiem, pārveidošanas izmaksām un atļaujām? Lai gūtu veiksmīgu māju apgāšanās pieredzi, jums ir jāizglītojas par vietējām mājokļu cenām, skolu rajoniem, atbildīgajiem darbuzņēmējiem un noteikumiem par nekustamo īpašumu.
2. solis. Apsveriet savas spējas nodrošināt “sviedru taisnīgumu” un šī darba vērtību
Sviedru kapitāls attiecas uz vērtību, ko jūs varētu pievienot savai mājai sava darba dēļ. Piemēram, ja esat kvalificēts jumiķis vai licencēts santehniķis, iespējams, jūs pats varat veikt dažus mājas remontdarbus. Tas samazinās jūsu pieskaitāmās izmaksas un samazinās naudas summu, kas jums jāaizņemas.
- Noteikti ņemiet vērā laiku, ko pavadīsit, strādājot pie apgrieztas mājas. Arī jūsu laikam ir vērtība, un mājas apgriešana dažkārt var prasīt vairākus mēnešus ilgu darbu. Apsveriet, vai citi laika pavadīšanas veidi varētu būt ienesīgāki vai patīkamāki.
- Vēl svarīgāk, vai partneri, kuri uzliek finanšu likmes, uzskatīs, ka jūsu sviedru akcijām ir kāda vērtība? Ja jā, cik liela vērtība ir salīdzinājumā ar viņu cieto naudu?
- Noteikti ievērojiet visus vietējos noteikumus, kad pats veicat mājas remontu. Apspriediet savus plānus ar nekustamā īpašuma juristu vai vietējo noteikumu valdi, ja jums ir nepieciešams apstiprinājums jebkurai celtniecībai vai remontam.
3. Ziniet savu kredītreitingu
Ja jums pašam nav naudas apgāztai mājai, jums būs jāņem kredīts, lai segtu sākotnējās izmaksas. Neatkarīgi no tā, kas ir jūsu aizdevējs - partneris, banka vai privāts aizdevējs - jums būs jāpierāda, ka jums ir iespējas atmaksāt aizdevumu. Jūsu kredītreitings atspoguļo jūsu kredītvēsturi, spēju atmaksāt aizdevumus un jūsu kopējo parāda slogu. Jo labāks ir jūsu kredītreitings, jo lielākas izredzes, ka jums izdosies nodrošināt aizdevumu par pieņemamu procentu likmi.
- Pastāv dažas dažādas kredītreitingu sistēmas, taču kopumā jūsu kredītreitings būs skaitlis no 300 līdz 850. Jo augstāks jūsu rezultāts, jo labāks ir jūsu kredīts.
- Ik pēc 12 mēnešiem varat saņemt bezmaksas pārskatu ar savu kredītreitingu, apmeklējot vietni
4. Uzlabojiet savu kredītreitingu
Ja jūsu kredītreitings ir pārāk zems, lai jūs varētu nodrošināt aizdevumus mājokļa mainīgam uzņēmumam, iespējams, vēlēsities veltīt laiku, lai uzlabotu savu kredītreitingu. Tas var aizņemt kādu laiku, bet ilgtermiņā tas varētu būt vērts. Turklāt, jo labāks ir jūsu kredītreitings, jo lielāka iespēja, ka jūs spēsit izvairīties no iespējamiem zaudējumiem, ko rada mājas apgāšanās. Lai uzlabotu savu kredītreitingu, varat:
- Savlaicīgi nomaksājiet savus parādus. Ja jums nav laba parāda dzēšanas vēsture, jūs nevarēsit nodrošināt pienācīgu aizdevumu apgāztai mājai.
- Samaziniet kopējo parāda slogu līdz minimumam. Ja iespējams, izvairieties no kredītkartes atlikuma uzturēšanas.
- Saņemiet kredītlīnijas tikai tad, kad tas ir absolūti nepieciešams. Jums nav vairāk kredītkaršu, nekā nepieciešams ikdienas dzīvei.
- Aizsargājiet savu identitāti. Uzraugiet darījumus ar kredītkarti un savu kredītreitingu, lai pārliecinātos, ka zaglis vai hakeris nav nozadzis jūsu identitāti. Veiciet saprātīgus drošības pasākumus, lai aizsargātu savu informāciju. Piemēram, nepiesakieties savā tiešsaistes banku sistēmā, ja vien neesat drošā tīklā, kas aizsargāts ar paroli.
5. solis. Runājiet ar finanšu konsultantu
Finanšu konsultants varēs aplūkot jūsu pašreizējo finansiālo stāvokli un palīdzēt noteikt, cik lielu risku jūs varat atļauties uzņemties kā daļu no mājokļa apgāšanās. Finanšu konsultants var arī palīdzēt jums izstrādāt plānu izdevumu segšanai, pat ja jūsu apgāztās mājas pārdošana prasa ilgu laiku vai tai ir nepieciešams papildu remonts.
6. Izveidojiet biznesa plānu
Lai veiksmīgi apgrieztu māju, jums būs jāpieņem lēmumi, pamatojoties uz loģiku un pētījumiem, nevis uz emocijām. Pirms sākat aizdevēja atrašanas un mājas iegādes procesu, jums ir saprātīgi izveidot stabilu biznesa plānu. Šim plānam jāpaliek pareizajā ceļā, lai veiktu saprātīgu ieguldījumu, kā arī jāsniedz pārliecība potenciālajiem aizdevējiem un partneriem, ka varat gūt peļņu. Jūsu biznesa plānā jāiekļauj:
- Maksimālā mājokļa iegādes cena, kuru jūs apvērsīsit.
- Saraksts ar pieprasītajām apkaimēm, kurās atlasīsit savu meklēšanu. Pievērsiet īpašu uzmanību skolu rajoniem, apkārtnes drošībai un ērtību, piemēram, veikalu un sabiedriskā transporta, tuvumam.
- Maksimālās remonta un pārveidošanas izmaksas, kuras varat atļauties.
- Uzticamu, pieejamu, licencētu darbuzņēmēju saraksts, kuri var veiksmīgi veikt remontu.
- Saprātīgs apvērstās mājas pēc remonta vērtības (ARV) aprēķins. Ideālā gadījumā sākotnējā pārdošanas cena būs ne vairāk kā 70% no mājas ARV.
- Izpratne par to, kas ir jūsu pircējs un ko viņš vēlas. Vai jūsu pircējs, iespējams, būs pensionēts pāris? Jauns uzņēmējs? Pāris ar bērniem? Atkarībā no apkārtnes jūsu potenciālie pircēji var vēlēties no mājām ļoti dažādas lietas. Apsveriet, kas būs jūsu iespējamais pircējs un kas viņiem varētu būt vajadzīgs no savas mājas. Piemēram, ja jūs domājat pārvērst māju apkaimē ar lielisku skolu rajonu, jūs varētu apsvērt iespēju pārveidot, domājot par maziem bērniem.
- Konkrēts pircējs. Dažos gadījumos, iespējams, varēsit ierindot pircēju pirms mājas apgriešanas. Šajā gadījumā jūsu riski ir daudz zemāki, kā arī pieskaitāmās izmaksas.
- Plāns, kā atmaksāt aizdevumu, ja kaut kas noiet greizi. Nepārslēdziet māju, ja vien nevarat segt savus izdevumus, pat ja ar pārdošanu kaut kas notiks nepareizi. Piemēram, pircējs var izkrist, vai arī jūs atklājat problēmas ar mājas pamatu. Savā biznesa plānā izveidojiet kļūdu rezervi un meklējiet iespējamos veidus, kā novērst mājokļa pārdošanas aizkavēšanos vai neparedzētus izdevumus.
2. metode no 6: partnera atrašana
1. solis. Atrodiet ieguldījumu partneri
Visizplatītākais veids, kā nepieredzējušiem māju plēsējiem ienākt tirgū, ir atrast ieguldījumu partneri. Tas ir īpaši svarīgi tiem, kuriem nav naudas pirmajai iemaksai vai sākotnējam remontam. Ieguldījumu partneris piegādās visu vai daļu no sākuma naudas apmaiņā pret peļņas daļu.
Jūs varētu apsvērt iespēju atrast partneri, kuram ir daudz likvīdas naudas, bet kurš nav ieinteresēts veikt mājas iegādes vai apdares darbus. Kamēr jūsu partneris piegādās naudu, jūs nodrošināsit zinātību un darbu
2. solis. Aktīvi izveidojiet tīklu
Lai atrastu ieguldījumu partneri, jums vajadzētu attīstīt vairākus personiskus un profesionālus kontaktus savā kopienā. Izplatiet ziņu, ka jūs interesē investīciju iespēja kopā ar partneri. Daži veidi, kā atrast potenciālos partnerus, ir šādi:
- Aktīvo nekustamā īpašuma investoru izpēte. Sazinieties ar veiksmīgiem, pieredzējušiem nekustamā īpašuma investoriem, kuri varētu apsvērt iespēju izmantot jums iespēju.
- Pievienošanās nekustamā īpašuma investīciju klubam. Daudzās vietējās kopienās ir vietējās nodaļas par nekustamā īpašuma investīciju klubiem. Kad pievienosities, jums būs pieeja vietējiem iedzīvotājiem, kuriem varētu būt kopīgas jūsu intereses un entuziasms.
- Pievienošanās sanāksmju grupai. Meetup grupas ir sociālie klubi, kuriem dažreiz ir īpašas tēmas, tostarp nekustamais īpašums. Izmantojiet tikšanās grupu, lai paplašinātu savu sociālo tīklu.
- Vārda izplatīšana ģimenes un draugu lokā. Apspriediet savu sapni par māju apgriešanu ar tiem, kuri jau ir jūsu sociālajā tīklā, piemēram, ar ģimeni, draugiem un kolēģiem. Iespējams, viņi varēs sazināties ar citiem, kam ir kopīgas intereses vai kuri vēlas ieguldīt nekustamajā īpašumā.
- Izveidojiet savu nekustamā īpašuma investīciju klubu. Ja jūsu apkārtnē vēl nav nekustamo īpašumu investoru kluba, varat izveidot savu nodaļu. Reklamējiet Craigslist un tikšanās vietnēs, lai atrastu līdzīgi domājošus cilvēkus.
Solis 3. Konsultējieties ar advokātu
Noslēdzot ieguldījumu partnerību, ir svarīgi nepaļauties tikai uz mutiskiem līgumiem. Pārliecinieties, ka visi darījumi ir atspoguļoti parakstītā līgumā. Konsultējieties ar biznesa vai nekustamā īpašuma juristu, lai pārliecinātos, ka abas puses ir apmierinātas ar vienošanos. Noteikti strādājiet iepriekš:
- Kurš sedz kādas izmaksas
- Kā tiks sadalīta peļņa
- Kas segs iespējamos parādus un saistības
- Kas veiks konkrētus uzdevumus (piemēram, pieņem darbā darbuzņēmējus)
- Ņemiet vērā drošības likumus, kas regulē investīciju veicināšanu, kā arī iespēju tiesāties ar ieguldītājiem, ja notikumi nenotiek tā, kā plānots
Solis 4. Veiciet vienu darījumu vienlaikus
Dažas partnerības ar nekustamo īpašumu darbojas iespaidīgi; citi pilnīgi neizdodas. Neieslēdzieties partnerībā ilgtermiņā, pirms nezināt, cik labi strādājat ar savu partneri. Tā vietā paņemiet to pa vienai mājai un novērtējiet, vai jūsu partnerībai ir potenciāls kļūt par spēcīgu un ilgstošu. Ņemiet vērā, vai finansiālā atdeve strādāja, kā paredzēts.
3. metode no 6: cietas naudas aizdevuma nodrošināšana
Solis 1. Izpētiet aizdevēju naudu
Cietās naudas aizdevējs ir uzņēmums, kas aizņemas naudu no privātpersonām ar vienu procentu likmi un aizdod šo naudu citām privātpersonām ar daudz augstāku procentu likmi. Ir daudzi uzņēmumi, kas specializējas nekustamā īpašuma investīciju finansēšanā, piemēram, apgāztās mājās. Izmantojiet savu sociālo tīklu vai interneta katalogus, lai atrastu aizdevēju ar lielu naudu jūsu reģionā.
2. solis. Atzīstiet cietās naudas aizdevumu pievienotās izmaksas
Aizdevums ar cietu naudu, visticamāk, ir vienkāršākais aizdevuma veids, ko nodrošināt pirmo reizi mājokļa plēsējam, kuram nav daudz likvīdas naudas. Tomēr tā ir arī viena no riskantākajām iespējām. Procentu likmes no aizdevumiem ar cietu naudu parasti ir daudz augstākas nekā parastās banku hipotēkas-8–15%. Tas var nopietni samazināt jūsu potenciālo peļņu no apgrieztas mājas.
3. Savākt savus finanšu dokumentus
Pirms aizdevēja naudas aizdevējs jums aizdos naudu, jums būs jāsniedz viņiem pamatinformācija par jūsu finansiālo stabilitāti, kā arī plāni mājas pārvēršanai. Viņi, visticamāk, vēlēsies pārbaudīt jūsu nodokļu ierakstus, kredītreitingu un samaksas atlaides. Turiet dokumentus pie rokas, lai parādītu savam aizdevējam, ka esat viņiem vērtīga ieguldījumu iespēja.
Solis 4. Maksājiet sākotnējo 2-10% maksu
Citas papildu naudas aizdevumu izmaksas ir sākotnējā maksa, ko bieži dēvē par "punktiem". Lielākā daļa maksu ir no 2 līdz 10% no mājokļa hipotēkas izmaksām. Šī nauda nodrošina jūsu aizdevējam zināmu drošību un kalpo kā jūsu finansiālās dzīvotspējas pierādījums.
Solis 5. Ātri pagrieziet māju
Lielākā daļa aizdevumu ar cietu naudu ir ierobežoti, lai iegādātos un atjaunotu īpašumu vai celtniecību, un tie var ilgt no sešiem līdz 24 mēnešiem. Aizdevumi ar lielu naudu nav piemēroti ilgtermiņa ieguldījumiem, jo tie ir saistīti ar augsto maksu. Vislabāk ir izmantot aizdevumus ar cietu naudu īpašumos, kurus varēsit ātri apgriezt, lai nodrošinātu, ka nemaksājat debess augstās procentu likmes.
4. metode no 6: privāta aizdevuma nodrošināšana
1. solis. Apsveriet privātu aizdevēju
Privāts aizdevējs ir fiziska persona, kurai ir likvīda nauda, kas ir gatava aizdot jums naudu ar iepriekš noteiktu procentu likmi. Atšķirībā no nekustamā īpašuma partnera, kurš sadala peļņu ar jums, privāts aizdevējs vienkārši iekasēs no jums procentu likmi, pirms nodrošināsim jūs ar skaidru naudu. Daudzos gadījumos privātā aizdevēja procentu likmes ir zemākas nekā cietās naudas aizdevējam. Tomēr privātu aizdevēju var būt grūtāk atrast.
2. solis. Pieskarieties savam sociālajam tīklam aizdevējiem
Daudzos gadījumos jūs varat atrast privātu aizdevēju, izmantojot savu sociālo tīklu. Ja jūs zināt kādu radinieku, draugu vai kolēģi, kuram sēž šķidrā nauda, iespējams, varēsit aizņemties šo naudu un samaksāt viņiem procentus. Ideālā gadījumā visi uzvar: jūsu aizdevējs varēs nopelnīt papildu procentus, un jūs varēsit gūt peļņu no savas apgāztās mājas.
3. Apzinieties iespējamos riskus
Ja plānojat nodrošināt privātu aizdevēju, pārliecinieties, ka gan jūs, gan jūsu aizdevējs apzinās šī darījuma iespējamos riskus. Apsveriet, kas varētu notikt, ja negūsit peļņu no apgrieztās mājas. Vai jūs joprojām varēsit veikt procentu maksājumus? Pirms meklējat privātu aizdevēju, pārdomājiet savas iespējas. Lai saglabātu attiecības ar šo personu, jums tās būs jāatmaksā savlaicīgi.
4. solis. Atcerieties, ka uzticība ir galvenais
Neizmantojiet privātā aizdevēja priekšrocības, ja vēlaties turpināt strādāt ar viņiem. Uzticēšanās ir privāto aizdevumu galvenā sastāvdaļa, un jums ir jāpierāda, ka varat noturēt darījuma beigas. Ja jums veiksies, jūsu privātais aizdevējs varētu būt gatavs jums palīdzēt finansēt nākotnes ieguldījumus nekustamajā īpašumā.
5. metode no 6: Bankas aizdevuma nodrošināšana
1. solis. Lūdziet bankai aizdevumu
Šī iespēja ir mazāk iespējama jūsu pirmās mājas apgāšanās pieredzes laikā, taču tā ir vērts. Ja jums ir labs kredīts un stabils biznesa plāns, jūsu banka, iespējams, varēs jums izsniegt aizdevumu, lai iegādātos apgāžamu māju. Šīs procentu likmes, iespējams, būs augstākas nekā tipiska hipotēka ar 20% pirmo iemaksu, taču tās, visticamāk, būs zemākas nekā daudziem aizdevumiem ar cietu naudu.
Banka, visticamāk, aizdos celtniecības līdzekļus, ja jūs varat nodrošināt skaidru īpašuma apgrūtinājumu
2. solis. Apspriediet ar savu banku savu biznesa plānu
Ja jums ir cerības iegūt bankas aizdevumu, jums būs nepieciešams stingrs biznesa plāns. Noteikti apspriediet savus pētījumus ar savu banku, lai noskaidrotu, vai viņi uzskata jūs par vērtīgu ieguldījumu.
6. metode no 6: pašu līdzekļu izmantošana
1. solis. Novērtējiet savus apgrozāmos līdzekļus
Pat ja jums nav daudz šķidras naudas, lai apgrieztu māju, jums joprojām var būt aktīvi, kas var palīdzēt jums iegūt kredītlīnijas, lai iegādātos mājokli, lai to varētu apgriezt. Pārbaudiet savas mājas, savus pensijas kontus un kredītlīnijas, lai noskaidrotu, vai kādu no šīm iespējām var izmantot pirmās iemaksas veikšanai.
2. solis. Pieskarieties savai IRA
IRA (neatkarīgais pensijas konts) ir pensijas līdzeklis. Par naudas izņemšanu līdz 59,5 gadu vecumam ir paredzēti nopietni nodokļu sodi. Tomēr ir izņēmumi, kas attiecas uz mājokļa pircējiem, kas pirmo reizi pērk. Mājas iegādei varat izmantot līdz 10 000 USD no savas IRA. Apspriediet šo iespēju ar savu finanšu konsultantu, lai pārliecinātos, ka naudu izmantojat pareizi un ka jums netiks piemēroti sodi.
Paturiet prātā, ka naudas izņemšana no IRA var kaitēt šī pensijas konta ilgtermiņa izaugsmes potenciālam. Sargieties no riskiem, kas saistīti ar pensijas kontu samazināšanu pārāk agri
3. Apsveriet mājas kapitāla kredītlīniju
Mājas kapitāla kredītlīnija (vai HELOC) ir potenciāls risinājums, ja jums jau pieder īpašums. HELOC nodrošina ātru naudas avotu, un jums ir jāmaksā tikai procenti par naudu, kuru aizņematies no HELOC. Piemēram, jums var būt HELOC, kura vērtība ir 75 000 USD. Bet, ja aizņematies 10 000 USD no šīs summas, jūs maksājat tikai procentus par 10 000 USD summu.
- Esiet ļoti piesardzīgs ar savu HELOC: ja jūs neatmaksājat aizdevumu savlaicīgi, jūs riskējat zaudēt savu māju.
- Ņemiet vērā, ka HELOC procentu likmes var būt augstākas nekā aizdevumi no privātiem aizdevējiem.
4. Apsveriet iespēju izmantot kredītkartes
Kredītkartes ir vēl viens ātras naudas avots, ja vien plānojat tās ļoti ātri atmaksāt. Kredītkaršu procentu likmes var būt ļoti augstas-18-20%. Tomēr jūs neapdraudat citus savus aktīvus, kā to darītu ar HELOC. Jūs varētu apsvērt iespēju izmantot kredītkartes pirkumiem ar zemākām likmēm mājas pārvēršanas laikā, piemēram, būvmateriālu iegādei mājas preču veikalā.
Padomi
- Pirms lēmuma pieņemšanas par ieguldījumu vienmēr veiciet matemātiku. Izvērtējiet arī savu laiku un darbu.
- Ņemiet vērā, ka labāku peļņu var gūt arī citos veidos, piemēram, izmantojot savu laiku, lai strādātu papildu maiņās, vai ieguldot rezerves naudu akciju tirgū. Izturieties pret nekustamo īpašumu tikai kā vienu no daudzajām iespējām: neieslēdzieties nekustamajā īpašumā, kamēr neesat to pārdomājis.
Brīdinājumi
- Ir arī ārkārtīgi svarīgi būt pilnīgi pārredzamam ar saviem ieguldītājiem un pateikt viņiem, ka pastāv iespēja, ka viņi zaudēs naudu par jūsu darījumu. Godīgums ir labākā politika, it īpaši, ja jūs ieguldāt citu cilvēku naudu.
- Uzmanieties, ka, vācot naudu jebkāda veida uzņēmējdarbībai, kurā plānojat izmantot šo naudu investīciju nolūkos, jums ir stingri jāievēro federālās un pašvaldības vadlīnijas. Noteikti konsultējieties ar savu advokātu, pirms sākat vākt naudu jebkuram mājas pārvēršanas projektam.
- Neizturaties pret mājas griešanu kā ātras bagātināšanas shēmu. Lai gan tas var būt ienesīgs, tas ir saistīts ar milzīgu risku. Mājas apgriešana ir arī izdevīga tikai tad, ja investori iegulda daudz laika un enerģijas nekustamā īpašuma izpētē un mājas uzlabošanā.
- Negrieziet stūrus. Nomājiet licencētus, apdrošinātus darbuzņēmējus, kuriem ir laba reputācija. Vienmēr rūpīgi pārbaudiet savu īpašumu. Pirms remontdarbu veikšanas saņemiet atļaujas. Šo darbību izlaišana var radīt lielākas izmaksas.
