Ja izdodas pareizi savākt jaunas mājas, var nopelnīt neticami daudz naudas. Patiesībā jūs varat viegli nopelnīt 25 000 USD vai vairāk par vienu uzsitienu un izdarīt to mazāk nekā 90 dienu laikā. Tomēr paturiet prātā, ka jūs arī zaudējat tik daudz vai vairāk, ja nepareizi aprēķināt iespēju. Jaunu māju apgriešana var būt veids, kā netradicionālā veidā nopelnīt lielas naudas summas, taču tas prasa arī izpēti, smagu darbu un veselīgu riska apetīti.
Soļi
1. daļa no 4: Nosakiet, vai mājas griešana ir piemērota jums
1. solis. Pārliecinieties, ka jums ir pietiekami daudz papildu naudas
Jaunu māju apgriešana faktiski ietver mājas vai īpašuma iegādi. Tātad papildus tam, lai ikmēneša izdevumiem pievienotu vēl vienu hipotēku, jums, visticamāk, būs jāizveido arī pirmā iemaksa. Cerams, ka jūsu pārdošanas cena segs šos izdevumus. Neatkarīgi no tā, jums būs nepieciešama liela naudas summa uz rokas un elastīgs ikmēneša budžets, lai sāktu mājas griešanu.
Tie ir arī citi izdevumi, piemēram, komunālie maksājumi un nodokļi. Pārdodot māju, jums būs jāmaksā arī kapitāla pieauguma nodoklis par savu peļņu
2. solis. Pārvaldiet savas cerības
Veiksmīgi pleznas ne tikai pērk un pārdod mājas, neveicot nekādus starpposma darbus vai mārketinga pasākumus. Saprotiet, ka daudzos gadījumos mājā būs jāiegulda darbs un izdevumi. Citos gadījumos jūs vēlaties izvairīties no nekustamo īpašumu maksām un mēģināt māju pārdot pats, kas prasa zināmu mārketingu un kāju darbu. Pārliecinieties, ka esat gatavs ieguldīt darbu, lai to izdarītu pareizi.
3. solis. Pārliecinieties, ka jums ir pietiekami daudz brīvā laika
Tas nav nedēļas nogales hobijs, bet gan pilna laika darbs. Vairumā gadījumu jums būs jāplāno apkope, jāpārrauga būvniecība par papildinājumiem vai izmaiņām un jārisina citi jautājumi, kas rodas ar māju. Jums arī pašiem būs jāparāda māja potenciālajiem pircējiem, ja neplānojat izmantot nekustamo īpašumu. Būtu grūti visu to ieplānot citam pilna laika darbam.
4. Spēj tikt galā ar risku un neveiksmēm
Pastāv iespēja, ka, veicot māju apgriešanu, jūs veiksit vismaz dažas kļūdas. Šīs kļūdas var maksāt tūkstošiem vai desmitiem tūkstošu dolāru. Turklāt var notikt nelaimes gadījumi, kas jums izmaksā tūkstošiem, vai arī jūsu pašreizējais projekts tiek atlikts uz nedēļām vai mēnešiem. Ja jūs esat tāda veida cilvēks, kurš šajos stresa brīžos nespēj racionāli domāt un rīkoties, mājas griešana var nebūt jums piemērota.
2. daļa no 4: Īpašuma meklēšana
1. solis. Iepazīstieties ar to, kā iegādāties māju vai dzīvokli
Ja jūs to jau esat izdarījis, tad jūs jau zināt procesu un tas ir otrais raksturs. Ja jūs nekad neesat iegādājies māju, konsultējieties ar nekustamo īpašumu. Iegādājoties mājokli, jums jāzina daži soļi. Parasti šis process ietver piedāvājuma iesniegšanu, hipotēkas iegūšanu, nosacījumu noņemšanu un valdīšanu.
Jūs varat arī izlaist sākotnējo pārdošanu, pilnībā pērkot savas zemes gabalus un būvējot uz tiem savas mājas, lai tos pārdotu. Šajā procesā jūs varat vai nu uzbūvēt māju pats, vai arī nolīgt celtnieku, kas to darīs jūsu vietā. Šie divi procesi ir attiecīgi zināmas specifikācijas un pielāgota konstrukcija
2. Izpētiet tirgus apstākļus savā reģionā
Runājiet ar nekustamo īpašumu pārdevējiem par to, cik liels apjoms un mājas pieprasījums viņiem rodas. Varat arī meklēt vietējā laikrakstā ziņojumus par mājokļiem.
- Mājokļu tirgus ir līdzīgs akciju tirgum, jo tam ir gan “buļļa”, gan “lāča” cikls. Mājokļu tirgū var paiet gadi un gadi, lai pārietu no viena cikla uz citu. Tas nozīmē, ka nekustamais īpašums jebkurā laikā var būt "ļoti pieprasīts" vai "zems pieprasījums".
- Ja jūsu reģionā pašlaik ir "zems pieprasījums" pēc mājām, māju apgriešana būs daudz grūtāka vai vismaz mazāk izdevīga.
- Ja jūs patiešām vēlaties sākt ar apvērsumu, bet uzskatāt, ka jūsu vietējais mājokļu tirgus tam nav pienācis, apsveriet iespēju pārcelties uz apgabalu ar aktīvāku tirgu. Izpētiet karstākos tirgus tiešsaistē. Dažās jomās pašlaik notiek dramatiska cenu atgūšanās, un tās ir gatavas ieguldījumiem.
Solis 3. Atrodiet īpašumu
Kad esat nolēmis, ka ir īstais laiks jauna projekta uzsākšanai, meklējiet pareizo daļu sava budžeta ietvaros. Ir vairāki veidi, kā to izdarīt.
- Daži cilvēki meklē nelaimīgas īpašības. Pārdevējs ir “izmisis pārdot” tādu iemeslu dēļ kā šķiršanās, bankrots, nāve, slikts īpašuma stāvoklis vai maksājumu kavēšana. Pārdevēja vēlme pārdot ļaus vienoties par labāku zemes cenu.
- Vēl viens veids ir vienkārši atrast savas pilsētas rajonus, kas ir "jaunas apkaimes", kur notiek visa jaunbūve. Dodieties tur un brauciet apkārt. Meklējiet zīmes, ko izvietojuši celtnieki, kuri vēlas pārdot savu jauno māju vai pieejamās atklātās zemes gabalus.
4. Apsveriet, kāda veida māju jūs varētu uzbūvēt īpašumā
Izpētiet un noskaidrojiet, kāds mājas stils, izmērs un īpašās iezīmes ir modē vai parasti tiek pārdotas jūsu reģionā. Apskatiet jaunas mājas, kuras tiek pārdotas, un mēģiniet līdzināties viņu panākumiem. Jums, iespējams, būs jāsavāc komanda ar dizaineru un arhitektu, lai iegūtu reālu priekšstatu par to, ko jūs varat darīt ar noteiktu partiju un budžetu.
- Mēģiniet plānot mājas, kas tiek pārdotas vidējā līdz augšējā diapazonā. Tas nozīmē summu, kuru vidējā ģimene varētu atļauties. Parasti tas nozīmē no aptuveni 200 000 USD līdz 500 000 USD atkarībā no jūsu reģiona. Jūs vēlaties šo cenu diapazonu, jo tie tiek pārdoti visātrāk, jo ir vislielākais iedzīvotāju blīvums, kas meklē šīs vidējās klases mājas. Tas varētu būt daudz mazāk vai daudz vairāk, bet tas ir aptuveni vidēji.
- Daudzos gadījumos mājās jābūt trīs vai vairāk guļamistabām un vismaz divām pilnām vannas istabām.
Solis 5. Sazinieties ar celtniekiem par "specifiskajām mājām"
"Vēl viens veids, kā atrast māju, ir vienkārši sameklēt būvnieku sarakstu jūsu apkārtnē. Zvaniet viņiem visiem un pajautājiet, vai viņiem nav pārdodamas" īpašās mājas ". Tā sauc jaunu māju bez faktiskā īpašnieka (izņemot celtnieku).
- Iemesls, kāpēc vēlaties apsvērt jaunas mājas atrašanu, ir vienkāršs. Tas ir jauns, remonts nav nepieciešams. Tas rāda daudz labāk, un jūs to redzēsit vairāk cilvēku, nekā jūs redzētu vecākas mājas. Un robežas ir lielākas. Tas nozīmē, ka jaunām mājām ir piemaksa. Ja cilvēks vēlas dzīvot pavisam jaunā mājā, viņam ir jāmaksā augstāka cenu zīme. Gandrīz tāpat kā pērkot jaunu automašīnu no partijas, tikai tas nenolietojas.
- Turklāt jaunās apkaimes parasti piedāvā vairāk funkciju un ērtību, piemēram, parkus, līčus, pastaigu takas utt. Tie ir jaukāki, ja tiek veikti jauninājumi. Jūsu mājas ieskauj jaukas jaunas mājas. Visas šīs funkcijas apvieno kopā un atvieglo mājas pagriešanu.
6. Izpētiet savas iecienītākās iespējas tālāk
Ar laiku jūs sašaurināsit meklēšanu līdz dažiem īpašumiem. Šajā brīdī veiciet dažus pētījumus par katru celtnieku, kuru apsverat, lai pārliecinātos, ka viņš ir cienījams un pabeigs māju saskaņā ar standartiem, kurus viņi apgalvo, piemēram, granīta galda virsmas, 50 unces paklājs un citas specifikācijas. Pārliecinieties, ka viņi veic kvalitatīvu darbu, un pat pārbaudiet dažas savas uzceltās mājas. Ja viņiem nav uzceltas citas mājas, kas jums parādītu, tad esiet ļoti uzmanīgi.
Noteikti izmantojiet vairāku ierakstu pakalpojuma (MLS) datus, lai skatītu apkārtnes tendences un līdzīgu māju vidējās vērtības. Tam vajadzētu sniegt priekšstatu par mājas tirgus vērtību. Lai izmantotu pakalpojumu, dodieties uz vietni
3. daļa no 4: īpašuma pirkšana
1. solis. Apsveriet izmaksas
Apskatiet partijas izmaksas, celtnieku nodevas un būvniecības izmaksas. Jums būs jāņem vērā arī komisijas maksa, īpašuma nodokļi un apdrošināšana, kā arī ieguldījuma finansēšanas izmaksas. Apkopojiet šos skaitļus, izmantojot skaitļus no jūsu celtnieka un salīdzināmiem projektiem. Pēc tam varat izmantot šo summu, lai salīdzinātu ar paredzamo pārdošanas cenu, lai noteiktu, vai jūs varat gūt saprātīgu peļņu no mājas pārdošanas.
2. solis. Kad esat atradis īpašumu, kas ir lielisks piedāvājums, pārejiet pie tā
Ja, pamatojoties uz faktiskajiem MLS salīdzinājumiem šajā jomā, jūs zināt, ka varat to apgriezt par vismaz 25 000 USD vairāk, kusties ātri!
Nekavējoties iesniedziet piedāvājumu. Ja tas tiek pieņemts, jūs joprojām dosit laiku, lai izpētītu celtnieku un mājas stāvokli.
Piedāvājumā noteikti ir vairākas iespējas izkļūt no līguma, piemēram, "pakļauts finansējumam". Ja jums ir problēma un jums ir jāizkāpj un neiekļaujiet šāda veida klauzulu, tad nevarēsit izkļūt, ja radīsies problēma. Visizplatītākais ir vienkārši "pakļauts finansēšanai līdz x datumam". Ja līdz tam laikam nevarat saņemt finansējumu, lūdziet pagarināt nosacījuma datumu
3. solis. Iegūstiet finansējumu
Lai faktiski iegādātos īpašumu un sāktu vai turpinātu būvniecību, jums būs jāņem kredīts. Māju apgāšanai, iespējams, jums ir jāņem aizdevums ar augstu procentu likmi, jo pastāv mājokļa apgāšanas risks. Daudzos gadījumos tas varētu sasniegt 10–12 procentu gada likmi.
Laba kredītvēsture un rādītājs var palīdzēt jums iegūt labāku likmi, taču daudzi aizdevēji aizdevumu joprojām uzskatīs par riskantu
4. solis. Noņemiet mājas apstākļus
Tas nozīmē, ka jums ir jāpārņem līguma datums. Tas notiek jūsu mājas celtniecības laikā. Tāpēc tagad jūs varat runāt ar celtnieku un izvēlēties savas iezīmes un krāsas mājas interjeram un eksterjeram. Ja jums nav pieredzes to darīt, noskaidrojiet, vai celtniekam ir profesionālis, kurš var ar jums konsultēties.
Solis 5. Pabeidziet savu māju
Noteikti uzraugiet celtnieka darbu, kad viņi pabeidz māju atbilstoši jūsu specifikācijām. Iespējams, vēlēsities konsultēties ar citām grāmatām vai ekspertiem mājas apdares jomā, jo īpaši attiecībā uz dažiem pirmajiem produktiem. Jūs vēlaties pievienot redzamu greznu apdari, nezaudējot pārāk daudz sava budžeta.
- Izvēlieties "visas neitrālās krāsas" faktūras, krāsas un materiālus un apdari, kas atbilstu gandrīz jebkurai gaumei. Nekam neizvēlieties spilgtas krāsas. Atcerieties, ka jūs “pārmetat” šīs mājas. Jūs veidojat interjeru kādam citam. Tas nav tas, kas jums patīk, bet tas, kas patiks vispārējiem iedzīvotājiem, kas ir "neitrālie toņi" no iekšpuses un ārpuses.
- Ja neko citu nedarāt, pārliecinieties, vai virtuve ir perfekta. Daudziem pircējiem šī ir vissvarīgākā mājas istaba. Ja tas jau ir labi, apskatiet nākamās vannas istabas.
4. daļa no 4: Mājas pārdošana
1. solis. Tagad jūsu mājas ir gatavas, sagatavojiet tās rādīšanai
Atbrīvojieties no visiem atkritumiem un apkārt esošajiem celtniecības materiāliem vai iekārtām. Šī māja tiks pārdota. Tas nozīmē, ka tam jābūt “100% bez traucējumiem”. Vienkāršs veids, kā to saprast, ir doties uz jebkuru "šovu māju" savā reģionā un redzēt, kā viņi ir paveikuši interjeru. Jūsu mēbelēm, ja tādas vispār ir, nav jābūt tik labām vai izsmalcinātām, kādas tās varētu būt šovu mājās.
Neatstājiet neko redzamā vietā. Ielieciet visu skapjos, skapjos, atvilktnēs, pagrabā un garāžā. Atstājot galveno dzīvojamo zonu nepārblīvētu. Nelietojiet pārāk daudz mēbeļu. Jūs nevēlaties, lai telpas izskatās pārāk aizņemtas. Tāpat neuzstādiet uz sienām pārāk daudz fotoattēlu vai attēlu. Jūs vēlaties, lai viss būtu neskarts. Tā kā jūsu pircējs vēlas "jaunu māju", nepadariet to par "lietotu māju". Padariet to par "šovu māju" viņiem
Solis 2. Saraksta mājas
Jūs varat to pārdot pats, lai ietaupītu naudu, vai iekļaut to MLS ar nekustamo īpašumu. Iemesls, kāpēc jūs vēlētos pārdot, izmantojot MLS, ir tas, ka jūsu reģionā ir tūkstošiem nekustamo īpašumu pārdevēju, kuri redzēs šo MLS (vairāku sarakstu pakalpojuma) sarakstu un sāks parādīt jūsu māju, iespējams, pat "katru dienu". Jums būs daudz nekustamo īpašumu, kas konkurēs par jūsu mājas pārdošanu. Salīdziniet to ar “tikai jūs”, kas mēģina to pārdot. Jā, jūs atsakāties no komisijas maksas, bet to var iekļaut pārdošanas cenā.
- Konkurētspējīgi uzskaitiet savas mājas apkārtnē. Tomēr, pērkot māju, jums vajadzēja saņemt darījumu un jau iepriekš paredzējāt, ka, pamatojoties uz faktiskajiem tirgus apstākļiem un jūsu veiktajiem pētījumiem, varēsit to pārdot par vismaz 50 000 USD vairāk.
- Nepārmaksājiet to, vai tas netiks pārdots, un nepārvērtējiet to un neatstājiet naudu uz galda. Bet labāk ir to pazemināt un sarunu laikā vienkārši nebūt elastīgam attiecībā uz prasīto cenu, nekā pārcenot un nevienam neatnāk to apskatīt.
3. solis. Kad saņemat piedāvājumu, rūpīgi apsveriet situāciju
Nekad nekādos apstākļos neiesaistieties sarunās, kur jūs tirgojat piedāvājumus turp un atpakaļ. Ja viņi jums piedāvā, jums vienmēr viņiem jāsaka: "Es par to padomāšu un pēc stundas atgriezīšos". Veltiet laiku, lai par to padomātu. Nesāciet tirgot piedāvājumus turp un atpakaļ ar pircēju, neaizņemot vismaz stundu. Vienu lietu varat darīt, kad esat kopā ar pircēju, un viņi saka: “Kā par šo…”, sakiet viņiem: “Labi, es pieņemšu šo piedāvājumu un iešu dzert kafiju, un es atgriezīšos vienā. stundu, lai jūs informētu."
Tas ir tik svarīgi, jo iespējams, ka viņi jums nav piedāvājuši pietiekami daudz, un tagad jūs vēlaties pretoties piedāvājumam. Tas, ko jūs varat darīt, ir veltīt šo stundu, lai strukturētu savu skaitītāja piedāvājumu. Piemēram, ja viņu piedāvājums ir gandrīz tas, ko vēlaties, bet ne gluži, atgriezieties un sakiet kaut ko līdzīgu: “Labi, es pieņemšu jūsu piedāvājumu, bet neatstāju ierīces”. Viņiem varētu būt labi ar to, un tas veido jūsu USD 5000, kurus jūs būtu zaudējuši, ja būtu iesaistījušies pārsteidzīgās sarunās
Solis 4. Iet uz priekšu ar pārdošanu
Jūsu mājas pircējs vēlēsies, lai viņam tiktu dots laiks, lai “noņemtu nosacījumus”. Parasti, ja jums ir piedāvājums, pircējs būs "nopietns" par jūsu māju. Ja viņiem ir nepieciešams pagarinājums, dodiet to tikai tad, ja ir maz vai nav citu darbību. Bet, ja jūs joprojām saņemat daudz citu piedāvājumu savā mājā vai varbūt jūtat, ka nesaņemat tik labu darījumu, kā sākotnēji domājāt, tad nepagariniet nosacījuma datumu, tādējādi padarot piedāvājumu par spēkā neesošu. Tas ļaus jums izmantot rezerves piedāvājumu, kas varētu būt labāks un spēcīgāks.
Tomēr parasti jūs vēlaties būt pretimnākošs, lai darījums veiksmīgi noritētu. Tātad, ja viņi vēlas trešo reizi atvest savu ģimeni, ļaujiet viņiem to apskatīt
Solis 5. Meklējiet savu nākamo projektu
Tagad, kad pircējs ir noņēmis nosacījumus, jūs varat sākt meklēt jaunu iegādājamu īpašumu vai mēģināt atrast citu, ko apvērst, tāpat kā jūs to darījāt. Dienā, kad viņi pārņem īpašumu, jums ir jābūt “ārā”. Tad neilgi pēc tam, kad viņi iegūs īpašumu, jūs saņemsiet lielu algu no peļņas, ko guvāt no pārdošanas. Tas ir, ja vien jūs to nepārnesat jaunajā mājā, jūs galu galā pērkat. Parasti vislabāk ir atstāt savus ieņēmumus savās mājās.
Neizņemiet naudu un ejiet tērēt naudu. Labāk ir apvienot efektu un ļaut jūsu naudai doties strādāt, lai iegādātos nākamo pirkumu, nevis tērēt to iepirkšanās un izšķērdības dēļ. Protams, iegādājieties sev atvaļinājumu no darījuma par dažiem lieliem, bet ļaujiet pārējai peļņai strādāt jūsu labā nākamajā mājā vai citā ieguldījumā, kur tas dod jums vēl vairāk naudas
Padomi
- Tā ir liela tendence. Bet tas nozīmē arī lielu konkurenci. Ja jūs gatavojaties to darīt, noteikti izlasiet to. Tomēr paturiet prātā, ka lielākā daļa mājas pārvēršanas šovu, grāmatu un materiālu koncentrējas uz vecāku īpašumu un grūtībās nonākušu īpašumu pārvēršanu, no kuriem dažiem var būt nepieciešams remonts, un tas ir pavisam cits bumbu parks. Tāpēc jums vajadzētu apsvērt pavisam jaunas mājas, kurās celtnieks vēlas tikai likvidēt nelielu peļņu. Daži celtnieki vienkārši vēlas izkļūt, vai arī viņiem "ir jāizkāpj" un pārdos peļņas pārtraukumā.
- Ja jūs saņemat daudz cilvēku, lai apskatītu jūsu māju, piemēram, vairākus dienā, iespējams, ka jūsu īpašumam ir zemākas cenas. Jūs nesaņemtu tik daudz, ja, iespējams, jūsu cena nav tik zema, ka cilvēki domā, ka tas ir daudz, un tas nav jūsu mērķis. Jūsu mērķis ir būt “konkurētspējīgām cenām”, bet tomēr spēt gūt peļņu.
- Mēģiniet atrast to, ko viņi sauc par “vienotas maksas” nekustamā īpašuma uzņēmumu. Viņi iegūs jūsu ierakstu populārākajā MLS jūsu reģionā, ļaujot citiem mākleriem sākt pārdot jūsu māju. Tomēr viņi iekasē tikai "fiksētu maksu", kas bieži vien ietaupīs aptuveni 40% no nekustamā īpašuma komisijas maksas.
- Pērkot māju, ja vien jūs vēl neesat ļoti labi iepazinies ar līgumu aizpildīšanu un sarunām, mēģiniet panākt, lai advokāts un/vai nekustamo īpašumu pārdevējs būtu klāt un strādātu jūsu vārdā. Bez tiem pārdevējs var mēģināt noteikt nosacījumus, kas galu galā var jums kaitēt, un jūs, iespējams, to pat nezināt. Tāpēc jūs vēlaties, lai daži pieredzējuši profesionāļi jūsu komandā konsultētu jūs, pirms parakstāt uz punktētās līnijas, lai iegādātos vai pārdotu māju.
Brīdinājumi
- Uzmanīgi uzrakstiet rīcības plānu līdz pēdējam vienumam. Nosver visus plusus un mīnusus. Kā tas ietekmēs jūsu mājas dzīvi, vai jums ir ģimene, par kuru domāt, kā tas ietekmēs jūsu darbu, un vai jūs varat atļauties neparedzētas izmaksas par īpašuma pārnešanu, līdz varat to apgriezt?
- Šis ir pamata izklāsts, kā tas tiek darīts. Jums būs darīšana ar lielām naudas summām un būsiet saskaņā ar dažiem nosacījumiem, kas kļūdas gadījumā varētu izmaksāt daudz naudas. Citiem vārdiem sakot, esiet ļoti uzmanīgs. Tas ir paredzēts cilvēkiem, kuri vēlas izpildīt mājasdarbus, atzīmēt ar "i" un šķērsot visus "t". Ne tiem, kas gatavojas muļķīgi vienkārši steigties un "spārnot to". Atcerieties, ka šajos darījumos ir daudz jāšanas.
